Как дома распродают по частям…

Если пришел огромный счет на оплату электроэнергии и воды, потребляемых на общедомовые нужды, если в вашем подвале идут ремонтные работы, в результате которых пошли трещины по всем стенам, если в бывшей колясочной расположилось общежитие для гастарбайтеров, – пора действовать. Ведь у вас не только украли общедомовое имущество, которое по закону принадлежит собственникам дома, но и создали постоянную угрозу для вашего кошелька и даже жизни.

***

Когда в 90-х годах началась массовая приватизация квартир, чиновники по советской привычке считали чердаки, подвалы и другое общее имущество  многоквартирного дома собственностью муниципалитетов. Принятый в 2005 году Жилищный кодекс РФ внес окончательную ясность в данный вопрос: общее имущество дома, к которому относятся все элементы дома, используемые собственниками более чем в одной квартире, на правах общедолевой собственности принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений дома. Размер доли в общем имуществе пропорционален площади занимаемого помещения. Исходя из этой доли определяется размер платы каждого собственника за содержание и обслуживание общего имущества дома.«Получается парадокс, – рассказывает руководитель Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ О.С.Капустин —  Когда приходит время платить, собственникам объясняют, что это их имущество и они обязаны его содержать. Когда же собственники пытаются использовать свое имущество – оказывается, что у него уже есть другой хозяин. При этом общее имущество многоквартирного дома – это не только статья расходов. Оно способно приносить дому заметный доход. Например, за счет подвала, сданного в аренду, можно оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт. Таким же общедомовым имуществом является земля перед домом – при условии, что вы надлежащим образом оформили ее как общедомовое имущество. А уж как ее использовать – решать собственникам. Можно сделать детскую площадку и стоянку для жильцов. А можно сдать в аренду под ларек и получать доход.  Немногие знают, что все провайдеры, которые размещают кабели на наших крышах, также используют общее имущество, за которое должны заплатить. О рекламных щитах на стенах и говорить нечего, – это большие деньги, которые идут в чей угодно карман, только не собственникам».Некоторым «продвинутым» жителям многоэтажек удается вернуть собственность через суд. Однако в большинстве случаев на чердаках и подвалах многоэтажных домов хозяйничают совершенно посторонние люди. Они сильно осложняют жизнь обитателей дома. Нередко жители  не могут попасть в собственный подвал, где прорвало трубу, потому что арендатор запер его на ключ, и приедет он «только после выходных». В пустых подвалах и цоколях появляются магазины, которые снабжаются электроэнергией и водой за счет жителей, в несущих стенах прорубаются дополнительные окна и двери, а в подвалах происходят настоящие «раскопки», цель которых – увеличение полезной площади коммерческих предприятий.  Кстати, после таких работ в стране рухнул не один подъезд. И дело не всегда ограничивалось травмами…Возврат общего имущества законным собственникам – ключевая задача, которая позволит обеспечить безопасность жителей и повысить качество содержания многоквартирных домов, – убеждены в Национальном центре общественного контроля «ЖКХ Контроль». Именно поэтому в организации была создана специальная комиссия, которая помогает собственникам и органам власти разобраться с общим имуществом и вернуть его законным собственникам – жильцам дома.  «Если части дома были распроданы, возврат имущества – задача очень сложная, – объясняет руководитель Комиссии, Председатель Ассоциации ТСЖ Костромской области Андрей Пинчуков. Но в тех случаях, когда общее имущество остается в ведении муниципалитета, необходимо принимать срочные меры. В период массовой приватизации жилья чиновники неправильно понимали вопросы отношения к общему имуществу: они считали, что перечисленные помещения, в отличие от квартир, остались в собственности муниципального образования.  Однако законодательство и разъяснения судебных инстанций говорят об обратном: граждане получили право на объекты общего имущества в многоквартирном доме в момент приватизации первой квартиры в этом строении.  Хотите вернуть свое имущество – направляйте жалобы в муниципалитет. Межведомственная комиссия муниципалитета обязана проверить это помещение на предмет отношения к общедомовому имуществу.  Проведя проверку, муниципалитет может оформить распорядительный акт об исключении записи о праве муниципального образования на этот объект».Опыт Костромы, Москвы, Санкт-Петербурга,  Нижнего Новгорода, Твери говорит о том, что восстановление прав возможно. Если раньше муниципалитеты отправляли собственников в суды, то в 2016 году появилась практика, когда власти города сами признают, что ошиблись, что не город, а жители имеют право на подвалы и колясочные.Еще с января 2015 года в суды Костромы по искам администрации жители стали приходить лишь за тем, чтобы подтвердить свое право, а суд легко утверждал согласие сторон о признании помещений общим имуществом — в одно заседание. Больше 70 решений судов принято по инициативе администрации, без затрат костромичей на судебные процессы.В 2017 году такой путь возврата принят и в Нижнем Новгороде. Эта практика в несколько раз сокращает время, экономит средства бюджета и граждан. Однако и ее нельзя считать комфортной для пострадавших жителей, так как в вопросе исправления ошибок еще используется громоздкий и не оправданный в случае отсутствия спора судебный механизм. Переход на внесудебный порядок исправления ошибок органов власти уже начался: такую практику показывает Москва, Кострома и даже районный центр Костомукша Карельской Республики.Повысить внимание органов власти субъектов РФ к вопросу защиты прав собственников позволила позиция Минстроя России, в апреле 2017 года направившее главам регионов разъяснительное письмо, в котором отметило важность сохранения общедомового имущества как неотъемлемой части дома и недопустимость передачи его третьим лицам без согласия собственников.Андрей Пинчуков сообщил, что, на основании рекомендаций Минстроя  в настоящее время идет активный процесс формирования на уровне органов власти субъектов РФ, в муниципальных образованиях городов рабочих групп и специальных комиссий для защиты и восстановления прав жителей. «Субъекты и муниципальные образования должны научиться это делать во внесудебном порядке так, чтобы с момента подачи жалобы собственником до восстановления нарушенного права проходило не более 30 дней».